1,000万円以上の現金を保有しているものの、銀行預金では資産が増えない、かといって株式投資はリスクが高いと感じている方は少なくないでしょう。

そのような悩みを抱える方々にとって、新たな資産運用の選択肢として注目されているのが「不動産小口化商品」です。

本記事では、1,000万円から始められる不動産小口化商品の魅力と、その節税効果について、徹底解説します。

この記事を読めば、あなたに最適な資産運用の道筋が見えてくるはずです。

1. 不動産小口化商品とは？：眠らせている現金を賢く活用する新たな手法

「不動産小口化商品」とは、特定の不動産を一口数万円から100万円程度に小口化して販売し、その不動産から得られる賃料収入や売却益を投資額に応じて分配する商品のことです。

これまで多額の自己資金が必要だった不動産投資のハードルを大きく下げ、個人投資家でも都心の一等地にある優良物件などに投資することを可能にしました。

この仕組みは、「不動産特定共同事業法」という法律に基づいて運営されており、投資家の利益保護と事業の健全な発展が図られています。

事業を行うには国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要なため、信頼性の高い事業者によって提供されています。

2. 不動産小口化商品の3つの種類：あなたの投資スタイルに合わせた選択

不動産小口化商品には、主に以下の3つの種類があり、それぞれ特徴が異なります。

3. 1,000万円からはじめる不動産小口化商品のメリット：なぜ富裕層に選ばれるのか

不動産小口化商品が多くの投資家、特にまとまった資産を持つ層から支持されるのには、明確な理由があります。

（1）少額から始められる手軽さ

最大のメリットは、少額から不動産投資を始められる点です。 

通常、不動産投資には数千万円以上の資金が必要ですが、不動産小口化商品なら100万円単位から、商品によってはさらに少額からでも投資が可能です。

これにより、1,000万円の資金があれば、複数の物件に分散投資することも夢ではありません。

（2）プロが厳選した優良物件に投資できる

個人では中々手を出しにくい都心の一等地にあるオフィスビルや商業施設など、資産価値の高い不動産に投資できるのも大きな魅力です。

不動産運用のプロが、将来性や収益性を見極めて選んだ物件に投資できるため、専門的な知識がない方でも安心して始められます。

（3）運用の手間がかからない

入居者の募集や家賃の回収、建物の維持管理といった煩わしい業務は、すべて事業者が代行してくれます。

投資家は、基本的に分配金を受け取るだけなので、本業で忙しい方でも手間をかけずに不動産オーナーになることができます。

（4）リスク分散効果

1,000万円の資金を一つの金融商品に集中させるのはリスクが伴います。

不動産小口化商品であれば、複数の物件や異なるエリアの物件に分散投資することで、空室リスクや価格変動リスクを軽減できます。

（5）相続・贈与対策としての絶大な効果

ここが最も注目すべきポイントです。現金で1,000万円を相続する場合、評価額はそのまま1,000万円ですが、不動産小口化商品（特に任意組合型）に換えておくと、相続税評価額を大幅に圧縮できる可能性があります。 

これは、不動産の相続税評価額が、時価よりも低く評価される仕組みを利用したものです。

不動産小口化商品が相続対策に有効な理由

• 評価額の圧縮：現金と比べて相続税評価額が低くなるため、相続税の負担を軽減できる。

• 分割のしやすさ：小口化されているため、複数の相続人で分けやすい。

• 小規模宅地等の特例の適用：一定の要件を満たせば、評価額をさらに最大50%減額できる可能性がある。

4. 不動産小口化商品の実力：シミュレーションで見る節税効果

では、実際に1,000万円を不動産小口化商品（任意組合型）に投資した場合、どの程度の節税効果が期待できるのでしょうか。

＜前提条件＞

• 投資額：1,000万円

• 相続税評価額の圧縮率：市場価格の70%減（300万円）と仮定

• 相続税率：30%と仮定

現金で相続した場合

• 相続税評価額：1,000万円

• 相続税額：1,000万円 × 30% = 300万円

不動産小口化商品で相続した場合

• 相続税評価額：300万円

• 相続税額：300万円 × 30% = 90万円

このシミュレーションでは、約210万円もの節税につながる計算になります。

これはあくまで一例ですが、不動産小口化商品が持つ節税効果の大きさがお分かりいただけるでしょう。

5. 注意すべきリスクとデメリット：：賢い投資家になるために

多くのメリットがある一方で、不動産小口化商品にも注意すべき点があります。

（1）元本保証ではない

不動産市況の変動により、投資した不動産の価値が下落し、元本割れするリスクがあります。

（2）流動性が低い

株式のようにいつでも好きな時に売却できるわけではなく、原則として契約期間中の途中解約はできません。 

急な資金需要に対応しにくい点は理解しておく必要があります。

（3）レバレッジ効果が得られない

不動産投資の魅力の一つである、金融機関からの融資を活用したレバレッジ効果は得られません。 自己資金での投資が基本となります。

（4）事業者倒産のリスク

万が一、運営事業者が倒産した場合、投資資金の回収が困難になる可能性があります。 

そのため、信頼できる事業者選びが非常に重要です。

（5）税制改正のリスク

今後の税制改正によっては、期待していた節税効果が得られなくなる可能性もゼロではありません。

6. 失敗しない不動産小口化商品の選び方：５つのチェックポイント

数ある商品の中から、自分に合ったものを選ぶためには、以下の点を比較検討することが重要です。

（1）投資の目的を明確にする

「安定したインカムゲインが欲しいのか」「相続税対策を重視するのか」など、まずは投資の目的を明確にしましょう。 

相続税対策が目的ならば、任意組合型が第一の選択肢となります。

（2）事業者の信頼性と実績

事業者の財務状況や過去の運用実績をしっかりと確認しましょう。 

大手企業が運営している商品は、信頼性が高い傾向にあります。

（3）対象物件の資産価値

都心の一等地など、将来にわたって資産価値が維持されやすい物件を選んでいるかを確認します。

（4）利回りと手数料のバランス

利回りの高さだけでなく、運営にかかる手数料も考慮して、実質的なリターンを比較検討しましょう。 

利回りが低いと感じる場合もありますが、それはプロによる管理運営の対価と考えることもできます。

（5）運用期間と解約条件

ご自身のライフプランに合わせて、無理のない運用期間の商品を選びましょう。

中途解約が可能かどうかも事前に確認が必要です。

7. まとめ：1,000万円からの資産運用、次の一手は不動産小口化商品

本記事では、1,000万円の資産を有効活用するための選択肢として、不動産小口化商品の魅力と節税効果について詳しく解説しました。

不動産小口化商品は、少額から始められる手軽さ、プロによる運用の安心感、そして何よりも高い節税効果を兼ね備えた、非常にバランスの取れた金融商品です。

もちろん、元本割れや流動性の低さといったリスクも存在しますが、それらを十分に理解し、信頼できる事業者と将来性のある物件を選ぶことで、リスクをコントロールすることは可能です。

眠らせている1,000万円を、未来への確かな資産へと育てるために、不動産小口化商品を検討してみてはいかがでしょうか。

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