1,000万円以上の資産を保有する方々が、さらなる資産形成を目指す上で「不動産投資」は有力な選択肢の一つです。

しかし、その成否を分ける重要な要素である「減価償却」について、深く理解している方は意外と少ないのではないでしょうか。

特に、物件の「構造」によって減価償却のスピードが大きく異なり、それが節税効果やキャッシュフロー、ひいては投資戦略全体に重大な影響を与えることは、必ず押さえておきたい知識です。

本記事では、物件の「構造」によって減価償却のスピードが大きく異なり、それが節税効果やキャッシュフロー、ひいては投資戦略全体に重大な影響を与えることは、必ず押さえておきたい知識です。

具体的なシミュレーションを交えながら、あなたの投資スタイルに最適な物件構造を見つけるための一助となれば幸いです。

1. 不動産投資の成否を握る「減価償却」の基礎知識

まず、減価償却がなぜ不動産投資においてこれほど重要なのか、その基本的な仕組みから理解を深めましょう。

1-1. 減価償却とは？～現金支出を伴わない魔法の経費～

減価償却とは、建物や設備などの高額な固定資産の取得費用を、一度に経費として計上するのではなく、法的に定められた使用可能な期間（法定耐用年数）にわたって分割して費用計上していく会計上の手続きのことです。

不動産投資における最大のポイントは、減価償却費が「実際には現金の支出を伴わない経費」であるという点です。

 ローン返済や管理費のように実際にお金が出ていくわけではないのに、帳簿上は経費として計上できるため、課税対象となる不動産所得を圧縮することができます。

【不動産所得の計算式】

不動産所得 = 総収入金額（家賃収入など） - 必要経費（減価償却費、管理費、固定資産税など）

この計算式からも分かる通り、減価償却費が大きければ大きいほど不動産所得は少なくなり、結果として所得税や住民税の負担を軽減できる、これが減価償却による節税の基本的なメカニズムです。

1-2. 法定耐用年数とは？～建物の寿命ではない税法上のルール～

減価償却を計算する上で核となるのが「法定耐用年数」です。

これは、資産を使用できる期間として法律（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）で定められた年数のことを指します。

ここで非常に重要なのは、法定耐用年数はあくまで税法上の「減価償却できる期間」であり、建物の物理的な寿命（物理的耐用年数）や経済的な価値が持続する期間（経済的耐用年数）とは異なるということです。 

法定耐用年数が過ぎたからといって、その建物がすぐに住めなくなるわけではありません。

この法定耐用年数が、建物の構造によって大きく異なるため、減価償却のスピードに差が生まれるのです。

1-3. 構造別の法定耐用年数一覧

まずは、住宅用建物の主な構造別の法定耐用年数を確認しましょう。

この年数が短いほど、1年あたりに計上できる減価償却費は大きくなります。

出典: 国税庁の情報を基に作成

表を見て分かる通り、木造が22年と最も短く、RC造は47年と倍以上の長さになっています。

この違いが、投資戦略にどのような影響を与えるのでしょうか。

2. 【徹底比較】構造別！減価償却シミュレーション

それでは、実際に建物の構造によって年間の減価償却費がどれだけ変わるのか、具体的な数値でシミュレーションしてみましょう。

シミュレーション条件

• 建物価格：5,000万円（土地代は含まず）

• 取得時期：2016年4月1日以降（現在の定額法を適用）

• 償却方法：定額法（建物の場合、定額法で計算します）

【減価償却費の計算式（定額法）】

年間の減価償却費 = 建物取得価額 × 償却率
※償却率は法定耐用年数に応じて定められています。

この条件で、主要な構造別に年間の減価償却費を比較します。

※償却率は国税庁「減価償却資産の償却率表」を参照

シミュレーション結果から分かること

シミュレーション結果は一目瞭然です。

木造は年間230万円もの減価償却費を計上できるのに対し、RC造は110万円と、その差は年間で120万円にも及びます。

これは、課税所得が1,000万円で所得税・住民税率が合計43%の投資家の場合、単純計算で年間約51.6万円（120万円 × 43%）もの納税額の差となって現れる可能性があることを意味します。

このように、耐用年数が短い構造ほど、短期間で多くの経費を計上でき、高い節税効果が期待できるのです。

3. 減価償却スピードの違いがもたらすメリット・デメリット

減価償却のスピードが速いこと、遅いことには、それぞれメリットとデメリットが存在します。

自身の投資目的と照らし合わせて、どちらがより適しているかを判断することが重要です。

3-1. 減価償却が速い（木造など）場合のメリット・デメリット

メリット

• 短期間で大きな節税効果を得やすい
  年間の減価償却費が大きいため、不動産所得を大幅に圧縮でき、所得税や住民税を大きく節税できます。 特に、給与所得などが高く、高い税率が適用されている方ほど、その恩恵は大きくなります。

• 投資初期のキャッシュフローが向上する
  税負担が軽減される分、手元に残る現金（キャッシュフロー）が増加します。 これにより、ローンの繰り上げ返済や次の投資への資金とすることが可能になります。

デメリット

• 減価償却期間が終了すると節税効果がなくなる
  法定耐用年数が短いため、減価償却期間が早く終了します。償却が終わると、減価償却費という経費が計上できなくなり、急に税金の負担が増加します。

• 「デッドクロス」に陥りやすい
  減価償却費がローン元金返済額を下回る状態を「デッドクロス」と呼びます。 デッドクロスになると、帳簿上は黒字なのに、ローンの元金返済（経費にならない支出）が大きいため手元の現金が減っていくという状況に陥りやすくなります。

• 売却時の税金（譲渡所得税）が高くなる可能性がある
  減価償却が進むと、その分だけ帳簿上の資産価値（簿価）が下がります。物件を売却した際の譲渡所得は「売却価格 - （取得費 - 減価償却累計額）」で計算されるため、簿価が低いと譲渡所得が大きくなり、結果として譲渡所得税が高くなる傾向があります。

3-2. 減価償却が遅い（RC造など）場合のメリット・デメリット

メリット

• 長期間にわたり安定した節税効果が期待できる
  法定耐用年数が長いため、長期にわたって安定的に減価償却費を計上し続けることができます。これにより、安定した賃貸経営計画が立てやすくなります。

• 売却時の税金（譲渡所得税）を抑えやすい
  減価償却の進捗が緩やかなため、売却時の簿価が比較的高く保たれます。これにより、売却時の譲渡所得を圧縮し、税負担を抑える効果が期待できます。

• 金融機関からの融資を受けやすい
  RC造などの頑丈な構造は資産価値が高いと評価されやすく、法定耐用年数が長いため、金融機関が融資期間を長く設定しやすい傾向があります。

デメリット

• 年間の減価償却費が少なく、短期的な節税効果は薄い
  シミュレーションで見た通り、年間に計上できる減価償却費が少ないため、短期的に大きな節税効果を狙う投資には不向きです。

• 物件価格が高額になる傾向
  一般的に木造に比べて建築コストが高いため、物件の取得価格も高額になりがちです。初期投資額が大きくなる点はデメリットと言えるでしょう。

4. 投資戦略別！あなたに最適な建物構造は？

ここまで見てきた特徴を踏まえ、あなたの投資戦略に合った建物構造を選んでいきましょう。

4-1. 短期的な節税とキャッシュフローを最大化したいなら「中古×木造」

高所得のサラリーマンや個人事業主の方で、とにかく短期的な節税効果を最大化したい場合には、中古の木造物件が最も有効な選択肢となります。

特に、法定耐用年数（22年）を超えた木造物件は、税法上のルール（簡便法）により最短4年で償却することが可能です。

【法定耐用年数を超えた資産の耐用年数（簡便法）】

法定耐用年数 × 20%

例：木造（22年）の場合 → 22年 × 0.2 = 4.4年 → 4年（1年未満の端数は切り捨て）

建物価格5,000万円の中古木造物件（築25年）を購入した場合、年間で1,250万円（5,000万円 ÷ 4年）という非常に大きな減価償却費を計上でき、絶大な節税効果を発揮します。

ただし、4年後には減価償却がなくなるため、出口戦略（売却など）をセットで考えておく必要があります。

4-2. 長期的な資産形成と安定運用を目指すなら「新築・築浅×RC造」

退職金などを元手に、長期的に安定した家賃収入を得たい、インフレ対策として資産を持ちたいという方には、新築や築浅のRC造マンションが適しています。

減価償却スピードは緩やかですが、47年という長期間にわたって安定的に経費を計上できます。

また、RC造は物理的な耐久性や遮音性、断熱性に優れているため、資産価値が維持しやすく、空室リスクも比較的低いと言えます。

金融機関からの評価も高いため、融資を活用したレバレッジ効果も期待できます。

4-3. バランスを重視し、多様な戦略に対応したいなら「鉄骨造」

木造とRC造の中間的な特性を持つのが鉄骨造（S造）です。

重量鉄骨造で34年という法定耐用年数は、ある程度の節税効果を享受しつつ、長期的な運用も見据えることができるバランスの取れた期間と言えるでしょう。

建築コストもRC造よりは抑えられる傾向にあり、木造よりも耐久性や耐火性に優れています。

「最初の不動産投資で、あまり極端な戦略は取りたくない」と考える方にとって、有力な選択肢となります。

5. 減価償却を考える上での重要注意点

最後に、減価償却を正しく活用するために、必ず知っておくべき注意点をまとめます。

注意点1：土地は減価償却の対象外

減価償却は、時間とともに価値が減少する「建物」や「設備」が対象です。

土地は経年劣化しないという考え方から、減価償却資産にはなりません。 

不動産を購入する際は、売買契約書などで土地と建物の価格が明確に区分されているかを確認することが重要です。

注意点2：中古物件の耐用年数の計算は「簡便法」を理解する

中古物件を取得した場合の耐用年数は、原則として使用可能期間を見積もりますが、実務上は「簡便法」という計算方法を用いるのが一般的です。

法定耐用年数をすべて経過した場合： 法定耐用年数 × 0.2

法定耐用年数の一部を経過した場合： （法定耐用年数 - 経過年数） + 経過年数 × 0.2

この計算式を理解しておくことで、中古物件の収支シミュレーションの精度が格段に上がります。

注意点3：デッドクロスへの備えを怠らない

特に減価償却スピードの速い物件に投資する場合、デッドクロスは避けられない問題です。

減価償却が終わるタイミングを見据え、計画的に繰り上げ返済を進めたり、売却や新たな物件への買い替えといった出口戦略をあらかじめ検討しておくことが、安定した不動産経営の鍵となります。

6. まとめ

本記事では、不動産投資における減価償却について、建物の構造別にそのスピードの違いと、投資戦略への影響を詳しく解説しました。

• 減価償却は現金支出を伴わない経費であり、不動産投資の節税における最重要ポイント。

• 減価償却のスピードは、税法で定められた「法定耐用年数」によって決まり、建物の構造によって大きく異なる。

• 木造（22年）は償却スピードが速く短期的な節税効果が高いが、RC造（47年）はスピードが遅く長期安定運用に向いている。

• 「短期節税なら中古木造」「長期安定ならRC造」「バランスなら鉄骨造」など、自身の投資目標に合わせて最適な構造を選択することが成功の鍵。

減価償却は、不動産投資の成功を左右する強力な武器です。

しかし、その特性を正しく理解し、計画的に活用しなければ、思わぬ落とし穴にはまる可能性もあります。

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