もし、あなたが1000万円以上の金融資産を保有し、「これ以上、日々の値動きに一喜一憂したくない」「インカムゲイン（分配金）は欲しいが、元本の安定性も確保したい」と考えているなら、今こそ目を向けるべき“第3の選択肢”があります。
2026年1月、新しい年が明けました。
新NISA制度の定着や日本銀行による金利政策の正常化が進む中、ご自身のポートフォリオを見直している方も多いのではないでしょうか。
特に、「ミドルリスク・ミドルリターン」の代表格としてJ-REIT（上場不動産投資信託）を保有してきたものの、昨今の株式市場との連動性の高さや金利上昇局面での価格乱高下に「正直、疲れてしまった」と感じている投資家が急増しています。
もし、あなたが1000万円以上の金融資産を保有し、「これ以上、日々の値動きに一喜一憂したくない」「インカムゲイン（分配金）は欲しいが、元本の安定性も確保したい」と考えているなら、今こそ目を向けるべき“第3の選択肢”があります。
それが、「非上場REIT（私募REIT）」です。
この記事では、なぜ今、富裕層の間で「私募REIT」が注目されているのか、J-REITとの決定的な違い、そして2026年の投資環境における具体的な活用法を圧倒的な情報量で解説します。
第1章：なぜJ-REITはこれほどまでに「疲れる」のか
まず、私たちが抱える「疲れ」の正体を解明しましょう。
本来、不動産投資は「賃料収入に基づく安定した利回り」が魅力の商品でした。
しかし、証券取引所に上場しているJ-REITは、その性質が変わってきています。
1. 株式市場との「相関」が高すぎる
J-REITは「不動産」でありながら、「株」と同じバスケットで取引されます。
2024年から2025年にかけての相場変動を思い出してください。
海外投資家の売買動向や、AI半導体銘柄の急落といった「不動産の本質的価値とは無関係な外部要因」で、J-REITの価格も大きく売り込まれました。
「家賃収入は安定しているのに、投資口価格（株価）だけが10％も下落する」という理不尽さが、J-REITのストレス源です。
2. 「金利ある世界」での過剰反応
2026年現在、日本国内の金利は正常化のプロセスにあります。
教科書的には「金利上昇＝不動産価格下落」とされますが、J-REIT市場はこのニュースに対して過剰に反応（オーバーシュート）する傾向があります。
実体経済よりも先に「思惑」で価格が動くため、長期保有を前提としていても、含み損を抱える期間が精神的負担となるのです。
第2章：機関投資家の聖域。「私募REIT」という解決策
そこで登場するのが、これまで主に年金基金や地方銀行などのプロ（機関投資家）だけに開かれていた「私募REIT（非上場REIT）」の世界です。
近年、証券会社や銀行が個人の富裕層向けにこのゲートを開放し始め、2026年の資産運用のトレンドとなっています。
最大の特徴は「基準価額の決まり方」にあり
J-REITと私募REITの決定的な違い。
それは、「価格（時価）」がどう決まるかです。
J-REIT（上場）： 株式市場での「需給」で決まる。投資家の心理状態で、1日に数％動くこともある。
私募REIT（非上場）： 不動産鑑定士による「鑑定評価額」に基づいて決まる。
ここが重要です。
私募REITの基準価額は、市場の「雰囲気」や「パニック売り」の影響を受けません。
不動産そのものが稼ぎ出す収益力（NOI）と鑑定評価によって算出されるため、極めて価格変動がマイルドです。
チャートを見ると一目瞭然です。
J-REITがギザギザと波打つチャートを描くのに対し、私募REITは定規で引いたような右肩上がり（または横ばい）の直線に近いチャートを描きます。
これが、「枕を高くして眠れる投資」と呼ばれる所以です。
第3章：徹底比較！「実物不動産 vs J-REIT vs 私募REIT」
1000万円以上の資産を持つ方が、どの不動産アセットを選ぶべきか。
それぞれの特徴を表にまとめました。
※私募REITへの直接投資は億単位が必要な場合が多いですが、個人向けには「私募REITに投資する投資信託（ファンド・オブ・ファンズ）」の形式で、数百万～1000万円程度からアクセス可能です。
なぜ「私募REIT」が第3の選択肢なのか
表を見ると分かる通り、私募REITは「実物不動産の安定性」と「J-REITの手軽さ・分散効果」の“いいとこ取り”をしている金融商品です。
分散効果： 1つの商品で、オフィス、住宅、物流施設など数十～数百物件に分散投資できる（実物不動産にはないメリット）。
価格安定： 株式市場の暴落時でも、鑑定評価額が変わらなければ基準価額は下がらない（J-REITにはないメリット）。
第4章：資産1000万円以上保有者の「勝てる」ポートフォリオ戦略
資産が1000万円を超えてくると、攻めの投資（キャピタルゲイン）だけでなく、「資産を守りながら増やす（コア・サテライト戦略）」が重要になります。
2026年現在、推奨されるポートフォリオの一例を紹介します。
戦略：私募REITを「債券の代わり」に使う
かつては「資産の守り」といえば国債や社債でした。
しかし、インフレ率が2％を超える現代において、低利回りの債券だけでは資産の実質価値が目減りします。
そこで、債券の代わりに「価格変動が少なく、分配金利回りが3～4％期待できる私募REIT」をコア資産（守りの資産）として組み入れるのです。
【ポートフォリオ例：資産3000万円の場合】
サテライト（攻め）：30％（900万円）
世界株式（オルカン）、S&P500、個別株、暗号資産など
目的：高いリターンを狙う
コア（守り）：70％（2100万円）
私募REITファンド：40％
現預金・債券：30％
目的：資産価値の保全と、安定したキャッシュフロー（分配金）の確保
このように、株式市場が暴落した際、クッションの役割（緩衝材）を果たすのが私募REITです。
J-REITでは株式と一緒に下落してしまうため、このクッション役は務まりません。
第5章：投資前に知っておくべき「リスクと注意点」
メリットばかりではありません。
フェアな視点でデメリットとリスクも明記します。
1. 「すぐに現金化できない」流動性リスク
これが最大のデメリットです。
J-REITはスマホ一つで数秒で売却できますが、私募REIT（またはそれに投資する投信）は、換金に時間がかかります。
また、多くのファンドには「クローズド期間（解約禁止期間）」があったり、四半期ごとにしか解約の申し込みができなかったりします。
さらに、市場全体で売り注文が殺到した場合、ファンド側の判断で解約を制限する「ゲート条項」が発動されるリスクもあります。
「少なくとも3年～5年は使わない余裕資金」で投資することが鉄則です。
2. 一般のネット証券では買えないことが多い
SBI証券や楽天証券の検索窓で「私募REIT」と入力しても、直接購入できる銘柄はほとんど出てきません。
これらは主に、対面型の証券会社（野村、大和、SMBC日興など）や大手銀行のプライベートバンキング部門、あるいはIFA（独立系ファイナンシャルアドバイザー）を通じて購入する必要があります。
これが「1000万円以上の資産家向け」と言われる所以であり、ある種の「プレミアムな投資機会」でもあります。
3. 金利上昇による調達コスト増
私募REITも銀行からお金を借りて物件を買っています。
2026年以降、政策金利の上昇が進めば、借入金利の負担が増え、分配金が減少するリスクはゼロではありません。
ただし、私募REITはJ-REITに比べて銀行との関係が深く（スポンサーが大手デベロッパーや商社であることが多い）、長期固定金利での借入比率を高めるなど、財務戦略は堅実です。
第6章：2026年最新版 実践的アクションプラン
では、具体的にどう動けば良いのでしょうか。
ステップ1：投資可能枠の確認
まず、ご自身の資産のうち「今後5年間、絶対に手を付けなくて良い資金」がいくらあるか計算してください。
その資金こそが、私募REITへの投資原資です。
ステップ2：購入ルートの選定
以下のいずれかの方法でアプローチします。
大手証券・銀行の窓口：
「私募REITに投資する投資信託（ファンド・オブ・ファンズ）」を取り扱っていないか問い合わせます。最近では「非上場REITファンド」等の名称で販売されています。ラップ口座（ファンドラップ）：
富裕層向けの投資一任サービス（ラップ口座）の中には、投資対象として「私募REIT」を組み入れているコースがあります。これを利用するのが最も手軽な方法の一つです。
ステップ3：銘柄選びのポイント（スポンサー力）
私募REIT選びで最も重要なのは「スポンサー（親会社）」です。
非上場の世界では、情報の透明性が上場市場より劣るため、信用の高い運用会社を選ぶ必要があります。
大手デベロッパー系： 三井不動産、三菱地所など（物件の供給力が圧倒的）
大手商社系： 三菱商事、伊藤忠商事など（物流施設や海外展開に強み）
金融系： 野村不動産など
これら「メジャーなスポンサー」がついている私募REITに投資するファンドを選ぶことで、破綻リスクやガバナンスリスクを最小限に抑えられます。
まとめ：心の平穏を買う投資
J-REITの価格変動に疲れ、画面上の数字に振り回される日々は、もう終わりにしましょう。
2026年、資産運用は「増やす」フェーズから「守りながら着実に増やす」フェーズへの移行が鍵となります。
強固な土台となるはずです。
「株価を見ない生活」
これこそが、私募REITがもたらす最大の配当かもしれません。
まずは、お付き合いのある証券会社や銀行の担当者に、「私募REITを組み入れた運用に興味がある」と相談することから始めてみてはいかがでしょうか。
それが、ワンランク上の資産管理への第一歩です。
【免責事項】
本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品の勧誘や売買の推奨を目的としたものではありません。プライベート・アセット投資には、元本割れのリスクや流動性リスクが含まれます。投資の最終決定は、ご自身の判断と責任において行ってください。
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